Как приватизировать земельный участок, если на нем уже имеются здания и сооружения?, бесплатная консультация - Красноярский юридический центр


Как приватизировать земельный участок, если на нем уже имеются здания и сооружения? в Красноярске

Вам необходима помощь юриста?

Споры о приватизации земельных участков всегда сопряжены с разрешением судьбы зданий и строений, содержащихся на нем. Так, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. При этом собственники зданий, строений, сооружений (как юридические, так и физические лица) обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, что, в свою очередь, означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением. Например, Высший арбитражный суд в своем Определении по делу № А10-4892/2011 от 08.10.2012 № ВАС-12418/12 признал правомерным отказ в удовлетворении требований организации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, а также о применении последствий недействительности сделки — возврате земельного участка в собственность муниципального образования — определив, что организация не обладала исключительным правом на приватизацию земли. Из вышесказанного можно сделать следующий вывод: в спорах о приватизации земли важное значение имеет факт того, кто является собственником зданий, помещений и сооружений, содержащихся на земельном участке (Рекомендация № 4).

В спорах о приватизации земли зачастую возникает вопрос: являются ли здания и сооружения, возведенные на земельном участке, самостоятельным объектом или же они являются неотделимой частью земли и следуют судьбе земельного участка? Ответ на этот вопрос влечет следующие последствия: если объект признан самостоятельным, то его необходимо оформлять отдельно, он является самостоятельным предметом делового оборота, с последующей его реализацией (продажа, дарение, возможность передать в уставный капитал и прочее). Так, по общему правилу, если речь идет о зданиях и сооружениях, объектах незавершенного строительства, то они, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся к самостоятельному виду объектов недвижимости.

Однако как быть, если речь идет о нетипичных объектах, например, футбольное поле или же спортивная площадка? Эти объекты невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба, они прочно связаны с землей, поэтому, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, вполне могут подойти под понятие самостоятельного объекта недвижимости. Однако судебная практика идет по иному пути. Некоторые объекты признаются частично объектами недвижимости, например, беговая дорожка: исходя из нормативного понятия объекта недвижимости, описания отдельных объектов стадиона, содержащегося в техническом паспорте и других материалах дела, суд пришел к правильному выводу о том, что в настоящее время к объекту недвижимости может быть отнесена только беговая дорожка с асфальтовым покрытием на гравийном основании, составляющая пятую часть площади стадиона (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А13-12423/2008 от 01.11.2010). В остальном спортивные объекты не признаются объектами недвижимости: из объектов, расположенных на спорном земельном участке, объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является только беговая дорожка с асфальтовым покрытием (там же).

В отношении объектов технического характера, как например, гидротехнических станций и сооружений, плотин, подстанций, суд однозначно приходит к выводу о том, что они не являются самостоятельными объектами, а признаются улучшением земельного участка, если гидротехнические объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, были созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ № 4777/08 от 17.01.2012 по делу № А56-31923/2012).

Рекомендация № 5. Возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.

Таким образом, при рассмотрении споров о приватизации земельных участков необходимо учитывать следующие рекомендации:

  • прежде чем оформлять сделку купли-продажи земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие;
  • при приватизации земель необходимо определить их назначение и удостовериться в том, что они не запрещены и не ограничены в обороте;
  • при приватизации земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего, необходимо учитывать законодательство о торгах и аукционах;
  • в спорах о приватизации земли важное значение имеет факт того, кто является собственником зданий, помещений и сооружений, содержащихся на земельном участке;
  • возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.

Задайте вопрос по теме Как приватизировать земельный участок, если на нем уже имеются здания и сооружения? (0)




    Запишитесь на консультацию прямо сейчас